El blog de Pepe Promedio

La subrogación de hipoteca y la nueva Ley Hipotecaria

Han pasado ya más de diez años desde el estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis económica, y en este tiempo las cosas han cambiado mucho, siendo una de las novedades la nueva Ley Hipotecaria que se acaba de aprobar.

Si estás pagando un crédito hipotecario y quieres reducir comisiones e intereses, puede ser buena idea que optes por una subrogación de hipoteca. Conocer lo que ofrecen otras entidades bancarias te ayudará a decidir si ha llegado el momento de cambiar de banco o si es mejor quedarte dónde estás.

En este artículo te vamos a explicar de forma detallada todo lo que necesitas saber para decidir si cambiar o no tu hipoteca de banco.

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¿Qué es una subrogación hipotecaria?

Para entenderlo mejor vamos a simplificar el concepto al máximo. Se trata de aquella operación a través de la que cambia alguno de los titulares de una hipoteca, ya sea el deudor o el acreedor.

Es decir, cuando analizamos que es una subrogación de hipoteca nos encontramos con dos opciones. La primera de ellas es que cambie el deudor, lo que ocurre si vendes tu casa y el nuevo propietario decide quedarse con la hipoteca que tú tenías y seguir pagando ese crédito.

La otra opción es que cambie la entidad a la que le debes el dinero, que es el supuesto en el que nos vamos centrar en este artículo.

En este caso estarás subrogando la hipoteca si dejas de ser cliente del banco que te la concedió en su momento y te llevas la misma a otra entidad bancaria que te ofrezca mejores condiciones.

¿Cuándo es rentable subrogar la hipoteca?

Será más rentable en los primeros años de vida del préstamo ya que cuando quedan pocos años para su vencimiento con la cuota prácticamente solo pagas amortización y muy pocos intereses.

Hasta hace poco había que analizar muchos datos para saber si esta operación de verdad era rentable. Por muy atractiva que pudiera ser la oferta de otro banco, el gran número de costes a los que había que hacer frente casi acababa con el ahorro que se pretendía conseguir.

Pero con la nueva legislación se da una mayor protección al usuario y el reparto de gastos es más equitativo, tanto si se trata de contratar un nuevo producto como si es una subrogación.

Antes, si querías subrogar una hipoteca tenías que pagar:

  • La comisión por subrogación.
  • La comisión de estudio de la nueva entidad.
  • Gastos de Notaría, registro y gestión de la nueva escritura pública.

Como luego veremos, estos gastos se han reducido mucho, por lo que si la oferta de otra entidad bancaria es buena, puede ser muy rentable optar por el cambio.

¿Cuáles son los pasos que debemos dar para subrogar nuestra hipoteca?

Vamos a verlo de forma esquematizada para que sea más sencillo. Según el Banco de España los pasos a dar son los siguientes:

  • Primero debes consultar con otra entidad bancaria y conseguir una oferta vinculante que detalle las condiciones en las que te concederá la hipoteca.
  • Tu entidad bancaria tiene entonces un plazo de siete días para darte un certificado de saldo pendiente de pago y quince días para hacerte una contraoferta y mejorar o, al menos igualar, lo que te ofrece la otra entidad.
  • Si la oferta que te hace tu banco actual no puede igualar o mejorar la oferta vinculante, entonces puedes continuar con la subrogación.
  • A partir de ese momento los bancos implicados se encargarán de todo y te avisarán cuando tengas que firmar la nueva hipoteca.

¿Qué gastos implica?

Como hemos visto antes, hasta hace muy poco tenías que asumir una gran cantidad de costes si querías una subrogación hipotecaria, pero esto ya no es así.

Con la nueva Ley Hipotecaria la mayoría de los gastos asociados con un préstamo de este tipo (estudio de viabilidad, gastos de Notaría, etc.) son asumidos por las entidades bancarias. Ahora como clientes sólo nos va a corresponder pagar el gasto de tasación.

En el caso de la subrogación no se aplicarán comisiones de ningún tipo, ni siquiera aunque tu préstamo hipotecariao estuviera en vigor antes de la nueva legislación.

Todo esto implica que a día de hoy puedes conseguir una subrogación con muy pocos gastos. Es cierto que existen impuestos de subrogación de hipoteca que hay que pagar, como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Pero en la práctica, los gastos por subrogación de hipoteca se han reducido de forma notable.

Así afecta la nueva Ley Hipotecaria a la subrogación de hipotecas

El principal cambio es que se busca una subrogación con más garantías y desaparecen las comisiones aplicables en estos casos, por lo que los bancos tendrán que hacerse cargo de los gastos. Para ello se establece un sistema de compensación que se basa en los intereses cobrados y en los pendientes de cobro.

Esto favorece las subrogaciones, con las que tenemos la oportunidad de mejorar las condiciones de un préstamo que vamos a estar pagando durante décadas.

¿Quieres saber si en tu caso merece la pena cambiar de banco? Todo es cuestión de hacer números y estar al día de las novedades normativas. Si necesitas ayuda, nada como consultar con especialistas en planificación y gestión financiera.

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