El blog de Pepe Promedio

Contrato de alquiler con opción a compra, ¿cuándo puede serte útil?

La dificultad para acceder al crédito y la actual situación económica y laboral hacen que muchas personas que tenían pensado comprar una casa, terminen viviendo de alquiler. Para muchas de ellas el alquiler con opción a compra es una salida cada vez más común, ya que permite invertir el dinero destinado al alquiler en una posible compra.

New Call-to-action

¿En qué consiste el contrato de alquiler con opción a compra?

Se trata en un contrato doble o mixto. Recibe ese nombre porque se compone de dos subcontratos, uno de compraventa y otro de alquiler.

A nivel práctico, te permite vivir como inquilino de una vivienda  durante un tiempo determinado. Cuando dicho plazo finaliza, tienes derecho a comprarla por el precio acordado previamente, del que se descontará el alquiler pagado hasta entonces total o parcialmente. Así en el momento en que realices la compra, sabrás que has destinado el dinero que has pagado como renta a amortizar parte del precio de tu vivienda.

Se trata de un contrato beneficioso para ambas partes. El Tribunal Supremo lo define como un precontrato, en principio unilateral, porque eres tú como inquilino quien decide cumplir o no con el contrato de compraventa. Por esa razón puede ir acompañado de una prima que será para el propietario en caso de que finalmente no realices la compra.

Esta prima es el factor decisivo que te obliga a prever que en el momento que tengas la opción de proceder a la compra, vas a disponer de los recursos necesarios, ya que si al final no puedes comprar el inmueble, perderás también el importe de la prima.

¿Qué características debe tener el contrato de alquiler con opción a compra?

Este tipo contrato es relativamente reciente. No aparece reflejado en Código Civil como tal, aunque está aceptado por el Reglamento Hipotecario y la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Según el Tribunal Supremo, para que sea vigente solo es obligatorio que aparezcan dos elementos esenciales de la compraventa: el objeto del contrato y el precio. Sin embargo, Rafael Fernández añade que, al ser un contrato doble, te conviene que queden reflejadas claramente todas las condiciones relativas al arrendamiento y a la compra.

Contrato de alquiler

  • Plazo durante el cual alquilarás la vivienda
  • Plazo durante el cual puedes optar a la compra
  • Cantidad de la renta mensual del alquiler
  • Responsable de los gastos de la comunidad o de una posible reforma

Contrato de compraventa

  • La voluntad del propietario de venderte la vivienda si te muestras interesado.
  • Precio de venta de la vivienda.
  • Porcentaje (fijo o variable por años) de las cuotas de alquiler realizadas hasta el momento de la compra a descontar del precio de venta.
  • Cantidad de la prima inicial que debes aportar (si la hay) por el derecho a la compra, normalmente fijada en función de un porcentaje del precio de venta pactado.

En este sentido, ten en cuenta que la prima no es obligatoria, pero es una herramienta que el propietario utiliza habitualmente para asegurarse de que tienes interés en la compra.

Por su parte , el propietario está obligado a mantener el contrato y a no alquilar o vender el piso a otras personas mientras dicho contrato dure. Además, como inquilino tienes la exclusividad de la compra durante el plazo establecido. Sin embargo, lo perderás si te retrasas en el pago del alquiler más de dos meses (y tendrás que abonarle la prima al propietario). Así que no lo olvides, sé puntual con los pagos.

Algunas preguntas comunes

Estas son las preguntas más habituales en inquilinos que firman un contrato de este tipo. Toma nota, te serán muy útiles si te encuentras en un caso similar:

  • ¿Qué sucede si al terminar el plazo del alquiler decides prorrogarlo? Podrás hacerlo, pero la opción a compra caducará. Recuerda que son dos contratos diferentes.
  • ¿Qué sucede si quieres comprar la vivienda antes del plazo fijado? Puedes hacerlo, y además suele ser beneficioso para ambas partes. Tú no sufres las fluctuaciones de precios, y el propietario se deshace de la vivienda, que suele ser su interés último.
  • Porque, a lo largo del tiempo, ¿cambiará el precio del alquiler y/o de la compra? El precio del alquiler sí puede variar en función del IPC si el propietario lo exige, pero el precio de compra no puede ser modificado por ninguno de los dos.

Efectos fiscales que debes tener en cuenta

El contrato está sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Por ello, Rafael Fernández señala algunas situaciones fiscales que debes tener en cuenta:

  • Si el contrato solo especifica el plazo y el precio de la vivienda, puedes deducir el alquiler y el propietario deberá declarar lo percibido. Además, cuando se realice la venta, el propietario tendrá que declarar esa ganancia de patrimonio y, si procede, en tu caso deducírtela como comprador.
  • Si sucede que finalmente no compras la vivienda y pagas al propietario la prima por el derecho de compra, este último deberá declarar esa ganancia, aunque tú no podrás desgravarla.

Conclusión

Si haces un pequeño ejercicio matemático, verás que el alquiler con opción a compra es muy interesante, pero  tienes que estar casi seguro de querer adquirir la vivienda en un futuro. De lo contrario podría no ser rentable para ti pagar la prima si la compra no llega a producirse.

Además, en el caso de adquirir la vivienda, debes negociar bien el precio de compra y el porcentaje del alquiler que se descontarán del importe final para que resulte interesante para ti.

Por último, no olvides las deducciones mencionadas, en primer lugar por las cuotas de alquiler, y en segundo por el importe final de compra, pero no por la prima si te toca pagarla, ya que ésta no se puede deducir.

New Call-to-action

Ver todo

Quizá te puede interesar…

Deja un comentario

No hay comentarios

Todavía no hay ningún comentario en esta entrada.